Immobilienfinanzierung Portugal für Nichtresidenten | ACPS

Ich finde, über die Finanzierung sollte man sprechen, bevor man sich in ein Haus verliebt. Eine schöne Terrasse ist ein guter Grund für eine Besichtigung. Bei der Berechnung des Budgets hilft sie allerdings etwas weniger.

Wenn Sie an der Algarve oder an der Silberküste kaufen und einen Kredit benötigen, würde ich zunächst klären, was eine Bank in Betracht ziehen könnte, wie viel eigenes Geld Sie brauchen und was die monatlichen Raten für Ihren Alltag bedeuten. Danach können wir mit einem klareren Budget nach passenden Immobilien suchen.

Kann ich in Portugal einen Immobilienkredit bekommen, wenn ich im Ausland lebe?

Internationale Käufer und Nichtresidenten können in Portugal eine Immobilienfinanzierung beantragen. Die Zusage ist eine andere Frage. Die Bank prüft Einkommen, regelmäßige Ausgaben, bestehende Schulden, Alter, gewünschte Laufzeit und die Immobilie selbst.

Sagen Sie der Vermittlerin, wo Sie leben und Steuern zahlen und ob Sie einen dauerhaften Wohnsitz, ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie suchen. Wenn Ihr Einkommen in Pfund, Dollar oder einer anderen Währung eingeht und der Kredit in Euro läuft, fragen Sie, wie die Bank dieses Einkommen bewertet und was Wechselkursschwankungen für Ihre Raten bedeuten könnten.

Ich würde dieses Gespräch vor einer ganzen Besichtigungsreise beginnen. Ein Online-Rechner hilft bei der ersten Orientierung, ist aber kein Kreditangebot.

Corinne Ferreira und Sublime Mortgage

Für die Finanzierung kann ich Ihnen den Kontakt zu Corinne Ferreira, Senior Mortgage Adviser bei Sublime Mortgage, vermitteln. Corinne hat einen beruflichen Hintergrund im Bankwesen und in der Kreditvermittlung und ist auf Käufer spezialisiert, die nicht in Portugal ansässig sind. Ich würde früh mit ihr sprechen, bevor wir die Besichtigungen planen, damit Ihr Budget klarer ist.

Sublime Mortgage wird über Inspiring Details, Lda betrieben. Das Unternehmen ist bei Banco de Portugal unter der Nummer 0007926 als gebundener Kreditvermittler registriert. Es arbeitet mit Partnerbanken. Sie können den beruflichen Hintergrund von Corinne und Sublime Mortgage auf Englisch und den offiziellen Eintrag bei Banco de Portugal nachlesen.

Die Kreditvermittlung von Sublime ist für Kunden kostenlos. Bankgebühren, Versicherungen und Kaufkosten müssen Sie trotzdem einplanen. Ich würde fragen, welche Banken verglichen werden, wie die Vermittlung vergütet wird und welche Kosten Sie selbst tragen. Über den Kredit entscheidet die Bank.

Wie viel Eigenkapital und verfügbares Geld brauche ich?

Ich kann nicht jedem internationalen Käufer denselben Eigenkapitalanteil zusagen. Der Kreditbetrag hängt von der Bankprüfung, Ihrer Situation und der Nutzung der Immobilie ab. Regulatorische Kreditgrenzen sind Obergrenzen und keine Zusage, dass die Bank diesen Betrag finanziert.

Beim Verhältnis von Kreditbetrag und Immobilienwert, dem LTV, zählt der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung. Liegt die Bewertung unter dem vereinbarten Preis, könnten Sie mehr eigenes Geld benötigen. Lassen Sie die Vermittlerin diese Möglichkeit durchrechnen, bevor Sie sich festlegen.

Zusätzlich brauchen Sie Geld für Kaufsteuern, rechtliche Unterstützung, Registrierung, mögliche Bank- und Bewertungsgebühren sowie verlangte Versicherungen. Unser Ratgeber zu Steuern und Kaufkosten in Portugal erklärt das Gesamtbudget. Ich würde auch etwas Spielraum für den Umzug und die Einrichtung des Hauses lassen.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Bitten Sie um eine Liste für Ihre konkrete Situation. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Unterlagen Ihrer Finanzierung im Heimatland ausreichen. Häufig verlangt werden:

• Reisepass oder ein anderes akzeptiertes Ausweisdokument, portugiesische Steuernummer (NIF) und Adressnachweis.
• Einkommensnachweise wie Gehaltsabrechnungen, Angaben zur Beschäftigung oder Rentennachweise.
• Steuererklärungen und aktuelle Kontoauszüge.
• Angaben zu bestehenden Immobilienkrediten, weiteren Darlehen und finanziellen Verpflichtungen.
• Nachweise über Ersparnisse und die für den Kauf vorgesehenen Eigenmittel.
• Geschäftsabschlüsse und zugehörige Steuerunterlagen bei Selbstständigkeit.

Die Bank kann außerdem einen Bonitätsbericht und Unterlagen zur Immobilie verlangen. Die genauen Anforderungen unterscheiden sich. Bei fremdsprachigen Dokumenten sollten Sie zunächst klären, welche Übersetzungen oder Beglaubigungen die ausgewählte Bank benötigt, bevor Sie alles übersetzen lassen.

Fester, variabler oder gemischter Zins: Denken Sie über die erste Rate hinaus

Portugiesische Immobilienkredite können feste, variable oder gemischte Zinsen haben. Ein variabler Zins setzt sich meist aus einem Referenzzins wie Euribor und der Bankmarge, dem Spread, zusammen. Ein gemischter Zins beginnt mit einer festen Phase und wird danach variabel.

Ich würde fragen, was nach der Anfangsphase geschieht, wie eine Zinserhöhung die Rate verändert und ob die Rückzahlung weiterhin gut tragbar wäre. Eine längere Laufzeit kann die monatliche Rate senken und gleichzeitig die insgesamt gezahlten Zinsen erhöhen.

Vergleichen Sie das Europäische Standardisierte Merkblatt, in Portugal FINE genannt, für jedes Angebot. Sehen Sie sich die TAEG, den effektiven Jahreszins, und den MTIC, den insgesamt zu zahlenden Betrag, bei vergleichbaren Kreditbeträgen, Laufzeiten und Zinsmodellen an. Prüfen Sie auch Versicherungen, Kontokosten, Rabattbedingungen und Gebühren für vorzeitige Rückzahlung. Die TAEG enthält nicht alle möglichen Kosten, darunter Notarkosten und Gebühren für vorzeitige Rückzahlung.

Wenn eine Versicherung verlangt wird, muss die Bank die Police eines anderen Anbieters akzeptieren, sofern sie gleichwertige Garantien bietet. Fragen Sie, wie sich Ihre Versicherungswahl auf den Kreditpreis auswirkt. Die Informationen von Banco de Portugal zu Immobilienkrediten auf Englisch erläutern, welche Unterlagen Sie erhalten sollten.

Finanzierung und Kaufvertrag müssen zusammenpassen

Eine positive erste Einschätzung ist hilfreich, aber nicht dasselbe wie ein endgültiges Angebot für eine bestimmte Immobilie. Fragen Sie, was noch fehlt: Bewertung, Immobilienunterlagen, Versicherung, weitere Einkommensprüfung oder andere Bedingungen.

Vor der Unterschrift unter den Kaufvorvertrag, den CPCV, würde ich einen unabhängigen Anwalt die Bedingungen prüfen lassen. Er sollte erklären, was für Sie gilt, wenn der Kredit abgelehnt wird, sich verzögert oder geringer ausfällt. Gehen Sie nicht davon aus, dass Ihre Kaufanzahlung bei ausbleibender Finanzierung automatisch zurückgezahlt wird. Eine Finanzierungsklausel muss ausdrücklich vereinbart und im Vertrag festgehalten werden.

Auch formale Schritte brauchen Zeit. Nach Angaben von Banco de Portugal bindet das genehmigte Angebot die Bank mindestens 30 Tage. Für Kreditnehmer und gegebenenfalls Bürgen gilt eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen, bevor der Kreditvertrag unterzeichnet werden darf. Bitten Sie Vermittlerin und Anwalt, dies bei der Vereinbarung des Abschlusstermins zu berücksichtigen.

Bei einem älteren Haus, einem Anbau, einem Renovierungsprojekt oder einer Immobilie mit verschiedenen Nutzungen sollten Sie fragen, was die Bank finanzieren kann. Lassen Sie das Objekt von geeigneten rechtlichen und technischen Fachleuten prüfen. Eine Bankbewertung ersetzt weder Ihre rechtlichen Prüfungen noch eine bauliche Untersuchung. Unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Portugal erklärt die weiteren Schritte.

Wie ich Ihnen bei der Suche helfen kann

Meine Aufgabe ist es, Ihnen bei der Suche nach einer Immobilie zu helfen, die zu Ihrem Alltag passt, und das Budget im Blick zu behalten. Corinne und die Bank kümmern sich um die Kreditprüfung; Ihr unabhängiger Anwalt übernimmt die rechtlichen Prüfungen. ACPS bietet keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Wenn Sie mit einem Kredit kaufen möchten, melden Sie sich bei mir. Erzählen Sie, wo Sie suchen, welche Art von Haus Sie möchten und ob Sie bereits mit einer Bank gesprochen haben. Ihre Finanzunterlagen brauchen Sie mir nicht zu schicken. Ein klares Budget und ein Überblick über Ihren aktuellen Stand reichen für unser erstes Gespräch aus.

Mit freundlichen Grüßen,
Calvin

Calvin Gibson
ACPS Real Estate | Property by Calvin