Crédito habitação em Portugal para não residentes | ACPS

Acho que vale a pena conversar sobre o crédito antes de se apaixonar por uma casa. Um terraço bonito é uma boa razão para marcar uma visita. Já para fazer as contas ao orçamento, ajuda um pouco menos.

Se quer comprar no Algarve ou na Costa de Prata e precisa de financiamento, eu começaria por perceber o que um banco poderá considerar, quanto dinheiro terá de disponibilizar e como a prestação poderá pesar na vida de todos os dias. Depois podemos procurar imóveis com uma ideia mais clara do que faz sentido para si.

Posso pedir crédito habitação em Portugal se viver no estrangeiro?

Os compradores internacionais e não residentes podem pedir crédito habitação em Portugal. A aprovação é outra questão. O banco vai analisar os seus rendimentos, despesas regulares, dívidas, idade, prazo pretendido e o próprio imóvel.

Diga à intermediária onde vive, onde paga impostos e se procura uma habitação permanente, uma casa de férias ou um imóvel para investimento. Se recebe em libras, dólares ou noutra moeda e o empréstimo será em euros, pergunte como o banco considera esse rendimento e o que uma alteração cambial poderá significar para as prestações.

Eu começaria esta conversa antes de organizar uma viagem inteira para visitar casas. Um simulador online pode ajudar a fazer as primeiras contas, mas não é uma proposta de crédito.

Corinne Ferreira e a Sublime Mortgage

Para o crédito, posso pô-lo em contacto com Corinne Ferreira, consultora sénior de crédito da Sublime Mortgage. Corinne tem experiência na banca e formação em intermediação de crédito, e é especializada no apoio a compradores não residentes. Eu falaria com ela cedo, antes de organizarmos as visitas, para ter uma ideia mais clara do orçamento.

A Sublime Mortgage exerce a sua atividade através da Inspiring Details, Lda, registada no Banco de Portugal com o número 0007926, na categoria de intermediário de crédito vinculado. Trabalha com instituições parceiras. Pode conhecer o percurso de Corinne e da Sublime Mortgage e consultar o registo oficial do Banco de Portugal.

A intermediação de crédito da Sublime é gratuita para o cliente. Ainda assim, precisa de contar com encargos bancários, seguros e custos da compra. Eu perguntaria que bancos entram na comparação, como é remunerada a intermediária e que despesas ficam a seu cargo. A decisão de conceder crédito cabe ao banco.

Quanto preciso de entrada e de dinheiro disponível?

Não há uma percentagem de entrada que eu possa prometer a todos os compradores internacionais. O financiamento depende da análise do banco, da sua situação e da finalidade do imóvel. Os limites regulamentares são limites máximos, não uma promessa de que o banco emprestará esse valor.

O rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel, conhecido como LTV, considera o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Se a avaliação ficar abaixo do preço acordado, poderá precisar de mais capitais próprios. Peça à intermediária que faça essas contas consigo antes de assumir um compromisso.

Também precisa de dinheiro para impostos, apoio jurídico, registos, eventuais comissões bancárias e de avaliação e os seguros exigidos pelo banco. O nosso guia dos impostos e custos de comprar casa em Portugal explica o orçamento mais alargado. Eu deixaria ainda alguma margem para a mudança e para pôr a casa confortável.

Que documentos vai pedir o banco?

Peça uma lista adaptada à sua situação. Não parta do princípio de que os documentos usados num crédito no seu país serão suficientes. É habitual pedir:

• Passaporte ou outro documento de identificação aceite, número de identificação fiscal português (NIF) e comprovativo de morada.
• Comprovativos de rendimento, como recibos de vencimento, informação sobre o vínculo laboral ou comprovativos de pensão.
• Declarações fiscais e extratos bancários recentes.
• Informação sobre créditos habitação, outros empréstimos e compromissos financeiros existentes.
• Comprovativos de poupanças e dos fundos que pretende aplicar na compra.
• Contas e documentação fiscal de suporte, se trabalhar por conta própria.

O banco poderá também pedir um relatório de crédito e documentos do imóvel. Os requisitos concretos variam. Se os documentos estiverem noutra língua, confirme que traduções ou certificações exige o banco escolhido antes de pagar para traduzir tudo.

Taxa fixa, variável ou mista: olhe além da primeira prestação

O crédito habitação pode ter taxa fixa, variável ou mista. A taxa variável costuma resultar de um indexante, como a Euribor, acrescido da margem do banco, o spread. A taxa mista começa com um período de taxa fixa e passa depois a variável.

Eu perguntaria o que acontece após o período inicial, como uma subida da taxa afetaria a prestação e se continuaria a pagá-la com conforto. Um prazo mais longo pode baixar a prestação mensal e, ao mesmo tempo, aumentar o total de juros.

Compare a Ficha de Informação Normalizada Europeia, a FINE, de cada proposta. Veja a TAEG, taxa anual de encargos efetiva global, e o MTIC, montante total imputado ao consumidor, para montantes, prazos e modalidades de taxa comparáveis. Confirme também seguros, custos da conta, condições dos descontos e encargos de reembolso antecipado. A TAEG não inclui todas as despesas possíveis, nomeadamente custos notariais e comissões de reembolso antecipado.

Quando é exigido um seguro, o banco deve aceitar uma apólice de outra seguradora que ofereça garantias equivalentes. Pergunte como a sua escolha de seguro altera o preço do empréstimo. A informação do Banco de Portugal sobre crédito habitação explica o que lhe deve ser entregue.

Articule o financiamento com o contrato de compra

Uma primeira análise favorável ajuda, mas não equivale a uma proposta final para um imóvel concreto. Pergunte o que falta: avaliação, documentos do imóvel, seguros, novos comprovativos de rendimento ou outras condições.

Antes de assinar o contrato-promessa de compra e venda, o CPCV, eu pediria a um advogado independente que verificasse as condições e explicasse a sua posição se o crédito fosse recusado, atrasasse ou fosse inferior ao previsto. Não assuma que o sinal será automaticamente devolvido se o financiamento falhar. Qualquer condição relativa ao crédito precisa de ser devidamente acordada e escrita no contrato.

Há ainda etapas formais a ter em conta. Segundo o Banco de Portugal, a proposta aprovada vincula o banco durante pelo menos 30 dias. O cliente e, quando exista, o fiador têm um período mínimo de reflexão de sete dias antes de poderem celebrar o contrato de crédito. Peça à intermediária e ao advogado que contem com estes prazos ao combinar a data de conclusão.

Se for uma casa antiga, um anexo, um projeto de renovação ou um imóvel com utilizações diferentes, pergunte ao banco o que pode financiar e deixe os profissionais jurídicos e técnicos adequados verificar o imóvel. A avaliação bancária não substitui as suas verificações jurídicas nem uma inspeção técnica ao edifício. O nosso guia do processo de compra de imóvel em Portugal explica as restantes etapas.

Como posso ajudar na procura da casa

O meu trabalho é ajudá-lo a encontrar uma casa que combine com a vida que quer ter e manter a procura dentro de um orçamento realista. Corinne e o banco tratam da análise do crédito; o seu advogado independente trata das verificações jurídicas. A ACPS não presta aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico.

Se está a pensar comprar com crédito, entre em contacto e diga-me onde procura, que tipo de casa pretende e se já falou com um banco. Não precisa de me enviar a sua documentação financeira. Uma ideia clara do orçamento e da fase em que se encontra chega para começarmos a conversa.

Com os melhores cumprimentos,
Calvin

Calvin Gibson
ACPS Real Estate | Property by Calvin