Prêt immobilier au Portugal pour non-résidents | ACPS

Je pense qu’il vaut mieux parler du financement avant de tomber amoureux d’une maison. Une belle terrasse est une bonne raison de prévoir une visite. Pour établir votre budget, elle vous sera un peu moins utile.

Si vous souhaitez acheter en Algarve ou sur la Côte d’Argent avec un prêt, je commencerais par comprendre ce qu’une banque pourrait envisager, l’apport nécessaire et ce que les mensualités représenteraient au quotidien. Nous pourrons ensuite chercher des biens avec une idée plus claire de ce qui vous convient.

Puis-je obtenir un prêt au Portugal si je vis à l’étranger ?

Les acheteurs internationaux et non-résidents peuvent demander un prêt immobilier au Portugal. Son accord est une autre question. La banque examine vos revenus, vos dépenses habituelles, vos dettes, votre âge, la durée souhaitée et le bien lui-même.

Précisez à l’intermédiaire où vous vivez, où vous payez vos impôts et si vous cherchez une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement. Si vos revenus sont en livres, en dollars ou dans une autre devise et que le prêt est en euros, demandez comment la banque prend ces revenus en compte et ce que les variations de change pourraient signifier pour vos remboursements.

Je commencerais cette conversation avant d’organiser tout un séjour de visites. Un simulateur en ligne aide à faire les premiers calculs, mais ce n’est pas une offre de prêt.

Corinne Ferreira et Sublime Mortgage

Pour le financement, je peux vous mettre en relation avec Corinne Ferreira, conseillère senior en crédit immobilier chez Sublime Mortgage. Corinne a un parcours dans la banque et l’intermédiation de crédit, et se spécialise dans l’accompagnement des acheteurs non-résidents. Je lui parlerais assez tôt, avant de prévoir les visites, pour avoir une idée plus claire du budget.

Sublime Mortgage exerce par l’intermédiaire d’Inspiring Details, Lda, inscrite auprès de Banco de Portugal sous le numéro 0007926 comme intermédiaire de crédit lié. Elle travaille avec des établissements partenaires. Vous pouvez lire le parcours de Corinne et de Sublime Mortgage, en anglais et consulter la fiche officielle de Banco de Portugal.

Le service de courtage immobilier de Sublime est gratuit pour les clients. Les frais bancaires, les assurances et les coûts d’achat restent à prévoir. Je demanderais quelles banques sont comparées, comment l’intermédiaire est rémunéré et quelles dépenses restent à votre charge. La décision de prêter appartient à la banque.

Quel apport et quelle trésorerie prévoir ?

Je ne peux pas promettre le même pourcentage d’apport à tous les acheteurs internationaux. Le financement dépend de l’analyse bancaire, de votre situation et de l’usage du bien. Les limites réglementaires sont des plafonds, pas une promesse de financement à ce niveau.

Le rapport entre le prêt et la valeur du bien, appelé LTV, retient le plus faible du prix d’achat et de l’évaluation bancaire. Si cette évaluation est inférieure au prix convenu, vous pourriez devoir apporter davantage de fonds propres. Demandez à l’intermédiaire de calculer cette possibilité avec vous avant de vous engager.

Il faut aussi prévoir les taxes d’achat, le travail juridique, l’enregistrement, les éventuels frais bancaires et d’évaluation ainsi que les assurances exigées. Notre guide des taxes et frais d’achat immobilier au Portugal explique le budget global. Je garderais également une marge pour le déménagement et pour rendre la maison confortable.

Quels documents la banque va-t-elle demander ?

Demandez une liste adaptée à votre situation. Ne supposez pas que les documents utilisés pour un prêt dans votre pays suffiront. Les demandes courantes comprennent :

• Un passeport ou une autre pièce d’identité acceptée, le numéro fiscal portugais (NIF) et un justificatif de domicile.
• Des justificatifs de revenus : bulletins de salaire, informations sur l’emploi ou relevés de pension.
• Des déclarations fiscales et des relevés bancaires récents.
• Le détail des prêts immobiliers, autres emprunts et engagements financiers en cours.
• Des justificatifs d’épargne et des fonds destinés à l’achat.
• Les comptes et documents fiscaux correspondants si vous exercez une activité indépendante.

La banque peut aussi demander un rapport de solvabilité et des documents sur le bien. Les exigences précises varient. Si vos documents sont dans une autre langue, vérifiez les traductions ou certifications demandées par la banque choisie avant de payer pour tout faire traduire.

Taux fixe, variable ou mixte : regardez au-delà de la première mensualité

Au Portugal, les prêts immobiliers peuvent avoir un taux fixe, variable ou mixte. Le taux variable associe généralement un indice, comme l’Euribor, à la marge de la banque, appelée spread. Un taux mixte commence par une période fixe puis devient variable.

Je demanderais ce qui se passe après la période initiale, l’effet d’une hausse du taux sur la mensualité et si le remboursement resterait confortable. Une durée plus longue peut réduire la mensualité tout en augmentant le total des intérêts.

Comparez la fiche d’information standardisée européenne, appelée FINE au Portugal, de chaque offre. Regardez la TAEG, le taux annuel effectif global, et le MTIC, le montant total à payer, pour des montants, durées et types de taux comparables. Vérifiez aussi les assurances, les frais de compte, les conditions des réductions et les frais de remboursement anticipé. La TAEG n’inclut pas tous les frais possibles, notamment les frais notariaux et ceux de remboursement anticipé.

Lorsqu’une assurance est exigée, la banque doit accepter un autre assureur si la couverture offre des garanties équivalentes. Demandez comment ce choix modifie le coût du prêt. Les informations de Banco de Portugal sur les prêts immobiliers, en anglais expliquent les documents que vous devez recevoir.

Faites avancer le financement et le contrat d’achat ensemble

Une première analyse encourageante est utile, mais elle ne vaut pas offre définitive pour un bien précis. Demandez ce qu’il reste à faire : évaluation, documents du bien, assurance, vérification complémentaire des revenus ou autres conditions.

Avant de signer le contrat-promesse d’achat et de vente, le CPCV, je ferais vérifier les conditions par un avocat indépendant. Il doit expliquer votre situation si le prêt est refusé, retardé ou inférieur au montant prévu. Ne supposez pas que l’acompte d’achat vous sera automatiquement rendu si le financement échoue. Toute condition liée au prêt doit être correctement convenue et inscrite dans le contrat.

Il faut également tenir compte des étapes formelles. Banco de Portugal indique que l’offre approuvée engage la banque pendant au moins 30 jours. L’emprunteur et, le cas échéant, la caution disposent d’un délai de réflexion minimum de sept jours avant de pouvoir signer le contrat de crédit. Demandez à l’intermédiaire et à l’avocat d’en tenir compte dans la date de finalisation.

Pour une maison ancienne, une annexe, un projet de rénovation ou un bien à usages mixtes, demandez à la banque ce qu’elle peut financer et faites intervenir les professionnels juridiques et techniques appropriés. Une évaluation bancaire ne remplace ni vos vérifications juridiques ni une inspection du bâtiment. Notre guide du processus d’achat immobilier au Portugal présente les autres étapes.

Comment je peux vous aider à préparer la recherche

Mon rôle est de vous aider à trouver un bien qui correspond à votre façon de vivre, avec une recherche adaptée à votre budget. Corinne et la banque s’occupent de l’analyse du crédit ; votre avocat indépendant se charge des vérifications juridiques. ACPS ne fournit pas de conseils financiers, fiscaux ou juridiques.

Si vous envisagez un achat avec un prêt, contactez-moi et dites-moi où vous cherchez, quel type de maison vous souhaitez et si vous avez déjà parlé à une banque. Vous n’avez pas besoin de m’envoyer vos documents financiers. Une idée claire du budget et de l’étape où vous en êtes suffit pour commencer notre conversation.

Bien cordialement,
Calvin

Calvin Gibson
ACPS Real Estate | Property by Calvin