Ruine oder Renovierungsobjekt in Portugal kaufen

In meinen ersten Jahren in Portugal habe ich ein kleines Dorfhaus gekauft und renoviert. Ich verstehe den Reiz eines älteren Hauses und die Vorstellung, es nach den eigenen Wünschen zu gestalten. Trotzdem würde ich beim Kauf einer Ruine oder eines Renovierungsobjekts mit einer einfachen Frage beginnen: Was lässt sich mit genau dieser Immobilie tatsächlich machen?

Eine schöne Lage und ein attraktiver Angebotspreis sind Gründe, genauer hinzusehen. Sie ergeben aber noch kein Budget für das fertige Projekt. Bevor Sie sich festlegen, sollten Sie die Gebäude, die Unterlagen, die notwendigen Arbeiten und deren Organisation verstehen. So bleibt mehr Raum, den Charakter der Immobilie zu genießen, ohne sich auf Annahmen zu verlassen.

Klären Sie, was Sie kaufen

Eine Immobilie, die als Ruine, renovierungsbedürftiges Landhaus oder Umbauobjekt angeboten wird, kann sehr unterschiedliche Ausgangsbedingungen haben. Fragen Sie, was baulich noch vorhanden ist, was in den Unterlagen erfasst ist und wie Gebäude und Grundstück eingestuft sind. Lassen Sie sich vom Eigentümer die Grenzen und gegebenenfalls separate Parzellen zeigen.

Ihr unabhängiger Rechtsanwalt sollte die Eigentums-, Grundbuch- und Steuerinformationen sowie die relevanten kommunalen Unterlagen prüfen. Ein Architekt oder eine andere geeignete technische Fachperson sollte die Gebäude und Ihre geplante Nutzung beurteilen. Eine Zeichnung in einem Prospekt ist nicht dasselbe wie ein geprüftes Bauvorhaben.

Wenn ein Inserat eine Fläche für den Wiederaufbau nennt, fragen Sie, worauf diese Angabe beruht. Gehen Sie nicht davon aus, dass vorhandene Mauern, ein altes Foto oder die Erwähnung eines Gebäudes in Unterlagen alle baurechtlichen Fragen klären. Ich würde mir von meinen Beratern erklären lassen, was die Dokumente belegen und was noch unklar ist.

Prüfen Sie Ihre Pläne, bevor Sie auf Möglichkeiten vertrauen

Erklären Sie einem Architekten, was Sie erreichen möchten, etwa die Zahl der Schlafzimmer, Außenbereiche, einen Pool, Gästeunterkünfte oder Änderungen an der vom Gebäude eingenommenen Grundfläche. Lassen Sie sich zu genau diesem Grundstück und seiner aktuellen baurechtlichen Situation beraten, bevor Sie die Idee als Teil des Immobilienwerts betrachten.

Renovierung, Wiederaufbau, Erweiterung und Nutzungsänderung sind unterschiedliche Vorhaben. Welche Verfahren und Genehmigungen erforderlich sind, hängt von der Immobilie und den Arbeiten ab. Lassen Sie die zuständige Fachperson die kommunalen Planungsunterlagen und alle weiteren geltenden Einschränkungen prüfen.

Das Projekt eines Nachbarn ist ein interessanter Anhaltspunkt, bestätigt aber nicht, was auf Ihrem Grundstück möglich ist. Auch die Grundstücksgröße garantiert nicht, dass Sie alles Gewünschte bauen dürfen. Fragen Sie nach, bevor Sie etwas voraussetzen, insbesondere wenn der Kauf nur mit einer bestimmten Genehmigung sinnvoll ist.

Unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Portugal erläutert den gesamten Ablauf der Transaktion. Lassen Sie sich bei einem Projekt von Ihrem Rechtsanwalt beraten, was geklärt sein sollte, bevor Sie unterschreiben oder eine Zahlung zur verbindlichen Zusage leisten. ACPS erteilt keine Rechtsberatung und genehmigt keine Bauvorhaben.

Lassen Sie den Zustand fachgerecht beurteilen

Ein Gebäude kann vom Eingang aus vielversprechend aussehen und hinter den sichtbaren Oberflächen erhebliche Arbeiten erfordern. Veranlassen Sie eine geeignete unabhängige Begutachtung von Tragwerk, Dach, Wänden, Entwässerung und Versorgungsanlagen. Der Umfang hängt davon ab, was noch vorhanden ist und was Sie erhalten möchten.

Fragen Sie, welche Teile repariert werden könnten und welche weitere Untersuchungen erfordern. Wenn Ihnen Bewegungen im Bauwerk, eindringendes Wasser oder andere Probleme auffallen, lassen Sie diese erklären, bevor Sie die Kosten schätzen. Eine dekorative Oberfläche beantwortet keine Frage zur Bausubstanz.

Fragen Sie bei älteren Gebäuden nach Materialien, die während der Arbeiten eine besondere fachliche Beurteilung oder Behandlung erfordern könnten. Besprechen Sie den Ausbau und die Entsorgung mit der zuständigen Fachperson. Das gehört zu einer sorgfältigen Planung, statt einfach mit einem Container anzurücken und auf das Beste zu hoffen.

Wenn ein Teil der Immobilie nicht sicher betreten oder besichtigt werden kann, sprechen Sie dies an. Ein unzugänglicher Bereich ist ein offener Punkt, der geklärt werden muss. Gehen Sie nicht davon aus, dass dort alles problemlos sein wird. Stellen Sie sicher, dass die Personen, die Kostenvoranschläge erstellen, die Grenzen der bisherigen Begutachtung kennen.

Planen Sie Zufahrt und Versorgung im Budget ein

Fahren Sie die Zufahrt ab und fragen Sie, wie Lieferungen, Maschinen und Bauunternehmen das Grundstück erreichen würden. Prüfen Sie Breite, Steigungen, Wendemöglichkeiten und Platz zur Lagerung von Material. Lassen Sie Ihren Rechtsanwalt die maßgeblichen Zugangsrechte prüfen, einschließlich gemeinsam genutzter Wege oder Wegerechte über Nachbargrundstücke.

Fragen Sie, welche Wasser-, Strom- und Entwässerungslösungen derzeit vorhanden sind. Ein Anschluss in der Nähe ist nicht dasselbe wie ein zugesicherter Anschluss für Ihr Gebäude. Lassen Sie die zuständigen Versorger oder Fachleute die Verfügbarkeit, die notwendigen Arbeiten, die voraussichtlichen Kosten und den Zeitrahmen für diese Adresse erläutern.

Lassen Sie bei einem Brunnen, einer Wasserbohrung oder einer privaten Entwässerungsanlage sowohl den technischen Zustand als auch die relevanten Genehmigungen oder Unterlagen prüfen. Ihre geplante Nutzung kann dabei eine Rolle spielen. Fragen Sie auch nach der Internetverfügbarkeit, wenn Sie nach der Renovierung von zu Hause aus arbeiten möchten.

Das sind keine dekorativen Extras. Sie beeinflussen, ob das fertige Haus nutzbar ist und wie die Bauarbeiten durchgeführt werden können. Ich würde diese Fragen früh ansprechen, bevor ich entscheide, welche Küche eingebaut werden soll.

Kalkulieren Sie das fertige Haus, nicht nur sichtbare Arbeiten

Bitten Sie um Kostenvoranschläge auf Grundlage einer klaren Beschreibung der geplanten Arbeiten. Vergleichen Sie, was jeweils enthalten ist, was ausgeschlossen wird und welche Annahmen zugrunde liegen. Zwei unterschiedliche Preise können schlicht einen unterschiedlichen Arbeitsumfang beschreiben.

Berücksichtigen Sie Fachleute, Genehmigungen und anfallende Gebühren, die Vorbereitung des Grundstücks, Versorgungsanschlüsse, Abfallentsorgung und den Ausbau, der das Haus nutzbar macht. Prüfen Sie, ob Steuern in den genannten Beträgen enthalten sind. Planen Sie eine angemessene finanzielle Reserve für Dinge ein, die sich zu Beginn nicht vollständig abschätzen lassen. Lassen Sie sich zu deren Höhe von den Fachleuten beraten, die das Projekt beurteilen.

Trennen Sie notwendige Arbeiten von Dingen, die sich später erledigen lassen. Ein Dach und zuverlässige Versorgungsanlagen gehören in eine andere Kategorie als eine aufwendigere Terrasse. Wenn das gesamte Vorhaben Ihr finanziell gut tragbares Budget übersteigt, überlegen Sie, ob ein kleineres, klar definiertes Projekt Ihnen ebenfalls das gewünschte Zuhause bieten würde.

Seien Sie vorsichtig damit, auf einen einfachen Gewinn beim Weiterverkauf zu setzen, damit die Rechnung aufgeht. Entscheiden Sie anhand der verfügbaren Informationen, ob Sie Kauf und Eigentum finanziell gut tragen können, gegebenenfalls mit unabhängiger Finanzberatung. Ein Projekt sollte nicht davon abhängen, dass jede Kostenschätzung und jeder Termin im günstigsten Fall eintreffen.

Klären Sie die Betreuung des Projekts und Ihre Unterkunft

Wenn Sie während der Arbeiten im Ausland sind, vereinbaren Sie, wer den Fortschritt überwacht, Fragen beantwortet und Änderungen genehmigt. Fragen Sie, wie Berichte, Fotos, Besichtigungen und Zahlungen gehandhabt werden. Klare Verantwortlichkeiten sind auch dann hilfreich, wenn sich alle gut verstehen.

Lassen Sie sich zu den Vereinbarungen mit dem Bauunternehmen und zur schriftlichen Leistungsbeschreibung fachlich beraten. Klären Sie, wie Änderungen kalkuliert und vereinbart werden und was bei Verzögerungen oder Meinungsverschiedenheiten geschieht. Die relevante Registrierung des Bauunternehmens lässt sich über IMPIC prüfen, ergänzend zu den weiteren Prüfungen, die Ihre Berater empfehlen.

Denken Sie an Unterkunft, Lagerraum und Reisen während des Projekts. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie während der Arbeiten problemlos in der Immobilie wohnen können. Fragen Sie das technische Team, was praktisch möglich ist, und planen Sie eine Alternative ein, falls sich der Zeitplan ändert.

Eine Renovierung braucht auch Ihre Aufmerksamkeit. Wenn Ihnen die Auswahl von Ausstattungsdetails und das Treffen von Entscheidungen Freude machen, kann das ein Teil des Vergnügens sein. Wenn Sie einziehen und Ihren Alltag fortsetzen möchten, gehört auch ein fertiges Haus in die engere Auswahl.

Bewahren Sie den Charakter und treffen Sie eine klare Entscheidung

Ich würde ein Projekt mit einem fertigen Haus in einer Lage vergleichen, die Ihnen gefällt. Es geht nicht einfach um alt oder neu. Entscheidend ist, wie viel Arbeit, Unsicherheit und eigene Beteiligung zu Ihren Plänen passen und wie sich das fertige Zuhause anfühlen soll.

Nutzen Sie unsere Checkliste für Hausbesichtigungen an der Algarve für fertige Häuser und sehen Sie sich die aktuellen Immobilien an der Algarve an, um Alternativen zu vergleichen. Wenn eine Ruine oder ein Renovierungsobjekt Ihr Interesse weckt, erzählen Sie mir, was Sie erreichen möchten. Wir können die Immobilie mit diesem Ziel betrachten und die Fragen für Ihre unabhängigen Berater zusammenstellen, bevor Sie sich entscheiden.

Mit freundlichen Grüßen
Calvin

Calvin Gibson
ACPS Real Estate | Property by Calvin