Acheter une ruine ou un bien à rénover au Portugal

Durant mes premières années au Portugal, j’ai acheté et rénové une petite maison de village. Je comprends l’attrait d’une maison ancienne et l’envie de la faire vôtre. Avant d’acheter une ruine ou un bien à rénover, je commencerais toutefois par une question assez simple : que pouvez-vous réellement faire de ce bien précis ?

Un cadre agréable et un prix demandé attractif méritent que l’on s’y intéresse. Ils ne constituent pas pour autant un budget couvrant l’ensemble du projet. Avant de vous engager, faites le point sur les bâtiments, les documents, les travaux et la manière dont vous les gérerez. Vous pourrez ainsi mieux apprécier le caractère du bien sans vous fonder sur des suppositions.

Déterminez ce que vous achetez

Une ruine, une petite maison à rénover ou un bien présenté comme une possibilité de transformation peuvent correspondre à des situations de départ très différentes. Demandez ce qui subsiste sur place, ce qui figure dans les documents et comment le bâtiment et le terrain sont classés. Demandez au propriétaire d’indiquer les limites et les éventuelles parcelles distinctes.

Votre avocat indépendant devrait examiner les informations relatives à la propriété du bien, les documents du registre foncier et les informations fiscales, ainsi que les documents municipaux pertinents. Un architecte ou un autre professionnel technique compétent devrait vous aider à évaluer les bâtiments et l’usage que vous envisagez. Un dessin dans une brochure n’équivaut pas à un projet vérifié.

Si une annonce indique une superficie à reconstruire, demandez sur quoi repose ce chiffre. Ne supposez pas que la présence de murs sur le terrain, une ancienne photographie ou la mention d’un bâtiment dans un document répondent à toutes les questions d’urbanisme. Je demanderais à mes conseillers d’expliquer ce que les documents établissent et ce qui reste incertain.

Vérifiez vos projets avant de miser sur le potentiel du bien

Expliquez à un architecte ce que vous souhaitez réaliser : chambres, espace extérieur, piscine, hébergement pour les invités ou modifications de l’emprise au sol. Demandez conseil sur ce terrain précis et sur sa situation actuelle au regard des règles d’urbanisme avant de considérer votre idée comme un élément de la valeur du bien.

Rénover, reconstruire, agrandir et changer l’usage d’un bâtiment sont des projets différents. Les procédures et les autorisations appropriées dépendent du bien et des travaux. Demandez au professionnel concerné de vérifier les informations municipales d’urbanisme et les autres restrictions applicables.

Le projet d’un voisin constitue un point de comparaison intéressant, mais il ne confirme pas ce que vous pouvez faire sur votre parcelle. La superficie du terrain ne garantit pas non plus que vous pourrez y construire tout ce que vous souhaitez. Renseignez-vous avant de faire des suppositions, surtout si l’achat n’a de sens qu’à condition d’obtenir une autorisation précise.

Notre guide du processus d’achat immobilier au Portugal explique les différentes étapes de la transaction. Pour un projet de travaux, demandez à votre avocat ce qui doit être établi avant de signer ou de verser une somme pour vous engager. ACPS ne fournit pas de conseils juridiques et n’approuve pas les projets de construction.

Faites évaluer correctement l’état du bâtiment

Un bâtiment peut sembler prometteur depuis le pas de la porte tout en nécessitant des travaux importants derrière les surfaces visibles. Prévoyez une évaluation indépendante adaptée de la structure, de la toiture, des murs, des systèmes d’évacuation et des réseaux et installations. Son étendue dépendra de ce qui subsiste et de ce que vous comptez conserver.

Demandez quels éléments pourraient être réparés et lesquels nécessitent des examens complémentaires. Si vous constatez des mouvements de la structure, des infiltrations d’eau ou d’autres problèmes, faites-les expliquer avant d’en estimer le coût. Une finition décorative ne répond pas à une question de structure.

Pour les bâtiments anciens, renseignez-vous sur les matériaux qui pourraient nécessiter une évaluation ou une intervention spécialisée pendant les travaux. Discutez des exigences d’enlèvement et d’élimination avec le professionnel compétent. Cela fait partie d’une bonne préparation du chantier : mieux vaut prévoir ces questions que d’arriver avec une benne en espérant que tout se passera bien.

Si vous ne pouvez pas entrer dans une partie du bien ou l’inspecter en toute sécurité, signalez-le. Une partie inaccessible soulève une question à résoudre : ne présumez pas qu’elle ne posera aucun problème. Assurez-vous que les personnes qui préparent les estimations connaissent les limites de ce qui a été inspecté.

Intégrez l’accès et les réseaux au budget

Parcourez l’itinéraire d’accès en voiture et demandez comment les livraisons, les engins et les entreprises de travaux pourront atteindre le chantier. Vérifiez la largeur, les pentes, l’espace nécessaire aux manœuvres et les endroits où les matériaux pourraient être stockés. Demandez à l’avocat de vérifier les dispositions juridiques relatives à l’accès, notamment les chemins partagés ou les droits de passage sur des terrains voisins.

Renseignez-vous sur les dispositifs actuels d’alimentation en eau et en électricité, ainsi que d’évacuation. Un raccordement à proximité n’équivaut pas à un raccordement convenu pour votre bâtiment. Demandez aux fournisseurs ou spécialistes concernés de préciser les possibilités, les travaux, le coût probable et les délais pour cette adresse.

En présence d’un puits, d’un forage ou d’un système privé d’évacuation des eaux, faites vérifier à la fois leur état technique et les autorisations ou documents pertinents. L’usage envisagé peut entrer en ligne de compte. Renseignez-vous également sur l’accès à internet si vous prévoyez de travailler à domicile une fois la rénovation terminée.

Il ne s’agit pas de détails décoratifs. Ces éléments influent sur le bon fonctionnement du logement une fois terminé et sur les conditions de réalisation des travaux. Je les aborderais dès les premiers échanges, avant de choisir la cuisine à installer.

Prévoyez le budget d’une maison achevée, pas seulement celui des travaux visibles

Demandez des estimations fondées sur une description précise des travaux prévus. Comparez ce que chacune inclut, ce qu’elle exclut et les hypothèses retenues. Deux prix apparemment différents peuvent simplement correspondre à des volumes de travaux différents.

Prévoyez les honoraires des professionnels, les autorisations et frais applicables, la préparation du chantier, les réseaux et services nécessaires, l’évacuation des déchets et les finitions permettant de rendre la maison utilisable. Vérifiez si les taxes sont comprises dans les montants indiqués. Gardez une marge raisonnable pour les éléments qui ne peuvent pas être entièrement connus au départ, en demandant aux personnes qui évaluent le projet de vous conseiller sur son montant.

Séparez les travaux essentiels de ceux que vous pourriez réaliser plus tard. Une toiture et des installations fiables ne relèvent pas de la même catégorie qu’une terrasse plus élaborée. Si le projet complet dépasse le budget avec lequel vous êtes à l’aise, demandez-vous si un projet plus modeste et bien défini vous permettrait tout de même d’obtenir la maison souhaitée.

Évitez de compter sur une plus-value facile à la revente pour équilibrer le budget. Sur la base des informations disponibles, déterminez si vous pouvez financer et détenir le bien sans vous mettre en difficulté, en sollicitant des conseils financiers indépendants si nécessaire. Un projet ne devrait pas dépendre de la réalisation des hypothèses les plus optimistes pour chaque coût et chaque délai.

Déterminez qui suivra le chantier et où vous vivrez

Si vous devez être à l’étranger pendant les travaux, convenez de la personne qui suivra leur avancement, répondra aux questions et approuvera les modifications. Demandez comment seront organisés les comptes rendus, les photographies, les inspections et les paiements. Des responsabilités claires sont utiles même lorsque tout le monde s’entend bien.

Faites-vous conseiller par un professionnel sur les accords avec l’entreprise de travaux et sur le descriptif écrit des travaux prévus. Confirmez comment les modifications seront chiffrées et approuvées, ainsi que les dispositions prévues en cas de retard ou de désaccord. L’enregistrement de l’entreprise peut être vérifié auprès de l’IMPIC, en complément des autres contrôles recommandés par vos conseillers.

Pensez à l’hébergement, au stockage et aux déplacements pendant le projet. Ne supposez pas que vous pourrez vivre confortablement dans le bien pendant les travaux. Demandez à l’équipe technique ce qui est possible en pratique et prévoyez une solution de rechange si le calendrier évolue.

Une rénovation demande aussi votre attention. Si choisir les finitions et examiner les décisions à prendre vous plaît, cela peut faire partie du plaisir. Si vous souhaitez emménager et poursuivre votre vie, une maison déjà achevée mérite également de figurer dans votre sélection.

Préservez le caractère du bien et faites un choix éclairé

Je comparerais le projet à une maison achevée dans un cadre qui vous plaît. Le choix ne se limite pas à l’ancien ou au neuf. Il faut déterminer le niveau de travaux, d’incertitude et d’implication qui convient à vos projets, tout en gardant à l’esprit l’ambiance que vous souhaitez donner à la maison achevée.

Utilisez notre liste des points à vérifier lors d’une visite en Algarve pour les maisons achevées et parcourez les biens actuellement proposés en Algarve afin de comparer les possibilités. Si une ruine ou un bien à rénover vous intéresse, dites-moi ce que vous souhaitez réaliser. Nous pourrons examiner le bien dans cette perspective et recenser les questions à poser à vos conseillers indépendants avant votre décision.

Bien cordialement,
Calvin

Calvin Gibson
ACPS Real Estate | Property by Calvin