Neubau in Portugal kaufen: fertig oder nach Plan

Ein neues Haus kann sehr reizvoll sein: ein passender Grundriss, moderne Ausstattung und weniger Entscheidungen im Zusammenhang mit der Renovierung durch jemand anderen. Ein Kauf nach Plan kann jedoch bedeuten, dass Sie sich festlegen, bevor Sie die fertigen Räume besichtigen können. Ich würde den Zeichnungen und Unterlagen mindestens so viel Aufmerksamkeit schenken wie dem schönen Bild der künftigen Terrasse.

Der Kauf eines fertigen Neubaus und der Kauf einer noch im Bau befindlichen Immobilie sind unterschiedliche Entscheidungen. Klären Sie zunächst genau, was heute vorhanden ist, was noch erledigt werden muss und was der Verkäufer zu liefern verspricht. Bitten Sie anschließend Ihren unabhängigen Rechtsanwalt und eine geeignete technische Fachperson, Ihnen bei der Beurteilung dieses konkreten Projekts zu helfen.

Besichtigen Sie die Lage, bevor Sie die Ausstattung wählen

Die Farbe der Küche kann meist warten. Die Lage des Grundstücks nicht. Besichtigen Sie den Standort und achten Sie auf die Zufahrt, benachbarte Gebäude, Straßenlärm und die Wege zu den Orten, die Sie regelmäßig aufsuchen werden. Kommen Sie möglichst zu einer anderen Tageszeit wieder, besonders wenn es beim ersten Besuch ungewöhnlich ruhig war.

Fragen Sie, was innerhalb des Bauvorhabens und in der Umgebung geplant ist. Der Blick über ein leeres Nachbargrundstück kann sich verändern, sobald es bebaut wird. Lassen Sie Ihre Berater die relevanten Planungsunterlagen prüfen, statt sich bei der Vorstellung der künftigen Umgebung auf eine Illustration zu verlassen.

Erkundigen Sie sich bei einem größeren Bauvorhaben, ob andere Bauabschnitte beim Einzug noch im Bau sein könnten. Fragen Sie nach gemeinschaftlichen Einrichtungen, Zufahrtswegen und weiterlaufenden Arbeiten. Es ist besser, den Ablauf zu kennen, als anzunehmen, dass die ganze Nachbarschaft mit Ihrer Schlüsselübergabe fertiggestellt sein wird.

Lesen Sie den Grundriss, als würden Sie bereits dort wohnen

Ich würde übliche Möbel in den Plan einzeichnen und einen normalen Tag gedanklich durchgehen. Wo bleiben Mäntel, Einkäufe und Reinigungsgeräte? Lassen sich die Schlafzimmerschränke öffnen, wenn das Bett an seinem Platz steht? Gibt es genügend praktisch nutzbaren Stauraum und nicht nur eine großzügige Gesamtfläche?

Prüfen Sie Raummaße, gegebenenfalls Deckenhöhen, Türöffnungen und den Weg vom Parkplatz zum Haus. Fragen Sie, wie die angegebenen Flächen gemessen werden und was darin enthalten ist. Eine Terrasse, eine Garage und ein Wohnzimmer sind nützliche Flächen, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben.

Achten Sie auf die Ausrichtung, Schatten aus der Nachbarschaft, Fenster und die Außenbereiche, die Sie nutzen möchten. Lassen Sie sich von der technischen Fachperson die Tageslichtverhältnisse und den zu erwartenden Schatten im Sommer erläutern. Eine große Glasfläche kann wunderschön aussehen; sie muss zugleich mit Privatsphäre, Heizung und Kühlung vereinbar sein.

Bestehen Sie auf einer konkreten Leistungsbeschreibung

Bitten Sie um eine schriftliche Aufstellung dessen, was im Preis enthalten ist. Sie sollte klar genug sein, um sie mit dem fertigen Haus vergleichen zu können. „Hochwertige Ausstattung“ ist eine Beschreibung und sagt noch nicht, welche Fenster, Küchengeräte oder Bodenbeläge Sie tatsächlich kaufen.

Hilfreiche Fragen sind:

• Welche Geräte, Einbauschränke und Sanitärausstattungen sind enthalten?
• Sind Garten, Grundstückseinfassungen, Tore, Pool und Außenbeleuchtung enthalten, und in welcher Ausführung?
• Welche Heizungs-, Kühlungs-, Warmwasser- und Lüftungssysteme werden tatsächlich eingebaut?
• Wie werden Ersatzprodukte, höherwertige Ausstattungen und Änderungen vereinbart und kalkuliert?

Unterscheiden Sie zwischen eingebauter Technik und der Vorbereitung für ihren späteren Einbau. Eine Vorinstallation für eine Klimaanlage muss beispielsweise erklärt werden: Fragen Sie, welche zusätzlichen Arbeiten und Kosten noch anfallen, bevor ein System nutzbar ist. Halten Sie genehmigte Änderungen mit ihrem Preis und ihren Auswirkungen auf den Zeitplan schriftlich fest. Das Gedächtnis ist für ein Bauprojekt kein besonders zuverlässiges Ablagesystem.

Lassen Sie Projekt und Vertrag unabhängig prüfen

Ihr Rechtsanwalt sollte klären, wem das Grundstück gehört, wer verkauft, was Sie kaufen und welche rechtlichen Prüfungen zum aktuellen Stand erforderlich sind. Ein geeigneter Architekt oder Ingenieur sollte die relevanten Projektunterlagen und technischen Fragen beurteilen. Lassen Sie sich die für dieses Bauvorhaben geltenden Genehmigungen, Verfahren und Dokumente bestätigen.

Die portugiesischen Planungs- und Genehmigungsverfahren ändern sich, und die Anforderungen hängen vom jeweiligen Projekt ab. Ich würde die Angabe „genehmigt“ in einem Prospekt nicht als Antwort auf jede Frage zu Bau, Nutzung oder Fertigstellung betrachten. Lassen Sie die konkrete Situation prüfen, bevor Sie unterschreiben oder eine Zahlung leisten, mit der Sie sich festlegen.

Erkundigen Sie sich nach dem Bauträger, dem Bauunternehmen und bereits abgeschlossenen Arbeiten. Ihre Berater können bei geeigneten Prüfungen der Unternehmen helfen, einschließlich relevanter IMPIC-Informationen. Eine Prüfung der Registrierung ist hilfreich, bildet aber nur einen Teil der Beurteilung des Projekts und der angebotenen Verpflichtungen.

Unser Leitfaden zum Immobilienkauf erläutert die übergeordneten Schritte. Bei einem noch nicht fertigen Haus sollte Ihr Rechtsanwalt Vertrag, Leistungsbeschreibung und Projektstand gemeinsam betrachten.

Verstehen Sie Zahlungen und Fertigstellungstermine

Lassen Sie sich jede vorgeschlagene Zahlung von Ihrem Rechtsanwalt erklären: wann sie fällig wird, wodurch sie ausgelöst wird, welche Nachweise erforderlich sind und welche Absicherungen bestehen. Prüfen Sie, wie Verzögerungen, Änderungen, eine ausbleibende Fertigstellung und vereinbarte Bedingungen behandelt werden. Gehen Sie nicht davon aus, dass Teilzahlungen bei jedem Projekt nach demselben Muster erfolgen.

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung benötigen, besprechen Sie das konkrete Objekt und den Zahlungsplan frühzeitig mit einem qualifizierten Berater oder Kreditgeber. Eine einzelne Phase finanzieren zu können ist nicht dasselbe wie eine gesicherte Finanzierung des gesamten Kaufs. Die ACPS-Seite zur Immobilienfinanzierung für internationale Käufer erklärt, wie Sie eine gesonderte Beratung erhalten können.

Planen Sie auch die praktischen Folgen des Zeitplans: Unterkunft, Lagerraum, Reisen und den Verkauf Ihres bisherigen Hauses. Ein geschätzter Fertigstellungstermin sollte im Zusammenhang mit dem Vertrag betrachtet werden und nicht als bedingungslos gesicherter Einzugstermin. Klären Sie offene Fragen, bevor Sie schwer veränderbare Buchungen oder Vereinbarungen treffen.

Bleiben Sie beteiligt und prüfen Sie vor der Übergabe

Vereinbaren Sie, wie über den Fortschritt berichtet wird und ob während der Bauzeit geeignete unabhängige Prüfungen stattfinden können. Fotos helfen, ein Projekt zu verfolgen, ersetzen aber keine Besichtigung, wenn eine technische Beurteilung nötig ist.

Veranlassen Sie kurz vor der Fertigstellung eine sorgfältige Prüfung anhand der vereinbarten Pläne und Leistungsbeschreibung. Lassen Sie eine geeignete Fachperson die Ausführung und die Anlagen prüfen und halten Sie offene Arbeiten oder Mängel schriftlich fest. Stimmen Sie mit Ihrem Rechtsanwalt ab, wie diese Punkte im Rahmen des Vertrags vor Abschluss oder Übergabe behandelt werden sollen.

Fragen Sie, welche Dokumente, Geräteanleitungen, Energieinformationen und Angaben zu Garantien Sie erhalten sollten. Klären Sie, an wen Sie sich bei Problemen nach dem Einzug wenden und welches Verfahren gilt. Eine Liste der Mängel und offenen Arbeiten ist hilfreich; noch hilfreicher ist zu wissen, wie diese Punkte erledigt werden.

Vergleichen Sie den Neubau mit einem bereits vorhandenen Haus

Ein Neubau kann passen, wenn Lage und Grundriss Ihren Bedürfnissen entsprechen und Sie mit Projekt und Zeitplan zurechtkommen. Eine Bestandsimmobilie kann geeigneter sein, wenn Sie das fertige Haus besichtigen, die bestehende Umgebung kennenlernen und in einem anderen Zeitrahmen einziehen möchten. Beide sollten rechtlich und technisch sorgfältig geprüft werden.

Nutzen Sie unsere Checkliste für Hausbesichtigungen an der Algarve, wenn Sie fertige Häuser vergleichen, und sehen Sie sich die aktuellen Immobilien an der Algarve an, um Alternativen kennenzulernen. Wenn Sie ein neues Projekt erwägen, erzählen Sie mir von Ihren Plänen und Ihrem Zeitrahmen. Ich kann Ihnen helfen, die Möglichkeiten zu vergleichen, während Ihre unabhängigen Berater die rechtlichen, finanziellen und technischen Entscheidungen begleiten.

Mit freundlichen Grüßen
Calvin

Calvin Gibson
ACPS Real Estate | Property by Calvin