Vender um imóvel em Portugal: documentos a preparar

Se está a pensar vender o seu imóvel em Portugal, eu começaria por organizar uma pasta antes de me preocupar com as fotografias. Não precisa de ser uma pasta impressionante. Precisa de reunir a informação que permita aos profissionais envolvidos perceber o que lhe pertence, o que foi alterado e o que é necessário verificar.

Preparar os documentos com antecedência pode ajudar a responder a perguntas e evitar que se descubra a falta de algum elemento quando todos querem combinar uma data. Os requisitos concretos dependem do imóvel, dos proprietários e da transação. O seu advogado independente em Portugal deverá confirmar o que é necessário. Este guia é um ponto de partida prático, e não uma lista de requisitos legais aplicável a todas as vendas.

Comece pelos proprietários e por quem vai assinar

Tenha disponíveis os dados atualizados de identificação e de identificação fiscal dos proprietários e informe o advogado sobre quem estará envolvido na venda. Se houver vários proprietários, esclareça desde o início como serão tomadas as decisões e recolhidas as assinaturas.

Informe o advogado de qualquer situação que possa afetar a representação ou a titularidade do imóvel, como uma herança, um imóvel pertencente a uma empresa ou a intenção de passar uma procuração. Se alguém não puder estar presente, pergunte quais são as soluções adequadas antes de assumir que será possível tratar de uma assinatura à última hora.

Eu deixaria também claro quem pode ser contactado pelo agente imobiliário para esclarecer dúvidas. Isto é particularmente útil quando se trata de uma segunda habitação e o proprietário está no estrangeiro. Partilhe documentos de identificação com os profissionais envolvidos através de um canal seguro previamente acordado. Estes documentos não devem constar de um anúncio público.

Reúna a informação do registo predial e das Finanças

A certidão permanente predial apresenta informação atualizada sobre os registos e os pedidos de registo pendentes. O advogado utiliza essa informação para ajudar a confirmar a titularidade do imóvel e identificar hipotecas ou outras situações registadas que devam ser consideradas.

A caderneta predial reúne a informação do imóvel para efeitos fiscais. Identifica o imóvel e inclui as suas características e o valor patrimonial tributário. Pode ser obtida no Portal das Finanças. Tem uma finalidade diferente da informação do registo predial, pelo que um documento não substitui o outro.

Peça ao advogado que compare os registos atuais entre si e com o imóvel que vai ser vendido. Se as áreas, as descrições ou os dados dos proprietários não coincidirem, procure saber o que precisa de ser resolvido. Se a venda incluir terrenos ou edifícios distintos, certifique-se de que os profissionais sabem exatamente o que está incluído.

Um bom ponto de partida é reunir os documentos que já tem e perguntar quais precisam de ser atualizados. Não precisa de se tornar especialista em todas as referências. Deve, porém, evitar assumir que um documento da compra original continua a responder a todas as questões de hoje.

Explique com clareza o historial do imóvel

Reúna os documentos municipais disponíveis, as plantas relevantes e a informação sobre a utilização autorizada do edifício. Dependendo do imóvel e do seu historial, o advogado poderá ter de analisar licenças, outros documentos urbanísticos ou comprovativos de uma isenção aplicável. Pergunte o que é relevante segundo as regras em vigor, em vez de copiar uma lista antiga da internet.

Se ampliou ou renovou a casa, fechou um terraço, acrescentou uma piscina ou alterou um anexo, informe o advogado e o agente imobiliário logo no início. Reúna as autorizações, plantas, documentos técnicos e correspondência associados, quando existam. O facto de uma divisão ser utilizada de determinada forma não comprova, por si só, a situação que consta da documentação.

Poderá ser necessário recorrer a um arquiteto ou a outro profissional devidamente qualificado para esclarecer diferenças entre os registos e o imóvel tal como existe. Prefiro identificar uma questão antes de a divulgação do imóvel se apoiar numa suposição. Assim, todos têm uma base mais clara para descrever a casa e decidir o que precisa de atenção.

Não assuma que um edifício antigo está na mesma situação que qualquer outro edifício antigo nas proximidades. A idade, as alterações posteriores e a documentação de cada imóvel são importantes. A ACPS pode ajudar a reunir as questões a esclarecer. Não certificamos a conformidade urbanística nem prestamos aconselhamento jurídico.

Organize a informação energética

Pergunte se o imóvel necessita de certificado energético e assegure que está disponível o certificado adequado e válido, ou peça a um profissional qualificado que confirme uma eventual isenção. Em regra, é exigido um certificado para edifícios que vão ser vendidos, mas a situação deve ser confirmada para cada imóvel.

Convém tratar deste assunto no início da preparação da venda, em vez de o deixar para o último dia. Se já tem um certificado, entregue-o ao agente imobiliário e ao advogado e confirme que corresponde ao imóvel que vai vender.

Guarde também informação útil sobre os sistemas instalados de aquecimento, água quente, energia solar ou outros equipamentos. Os manuais e os registos de manutenção podem ajudar a responder a perguntas dos compradores, mesmo quando não fazem parte dos documentos legalmente exigidos. As faturas de consumo da habitação são uma questão diferente: a sua partilha deve ser discutida com o proprietário, não sendo uma obrigação universal.

Informe o advogado sobre hipotecas e obrigações partilhadas

Se existir uma hipoteca ou outro ónus registado, informe o advogado desde o início. Cabe ao advogado apurar que informação é necessária junto da entidade credora e como serão tratados os procedimentos relevantes para a venda. Não assuma que o montante indicado numa carta antiga é o valor necessário para a conclusão da venda.

No caso de um apartamento ou de outro imóvel com obrigações de condomínio, reúna os contactos da administração e a informação disponível sobre quotas, valores em dívida e obras nas partes comuns. Pergunte ao advogado quais as declarações ou outros documentos necessários para essa transação.

Explique também os acordos relativos a acessos partilhados, abastecimento de água ou manutenção. Se houver algo acordado com um vizinho, mencione-o e disponibilize a informação escrita existente. É preferível que o advogado analise o acordo a deixar que o próximo proprietário o descubra depois da mudança.

Guarde os documentos de apoio e distinga a função de cada um

Uma planta clara, informação sobre os equipamentos e registos de obras importantes podem facilitar a resposta a questões práticas. Peça a verificação de medidas ou discrepâncias quando necessário. Uma planta utilizada na divulgação ajuda o comprador a compreender a distribuição dos espaços, mas não substitui os documentos legais ou técnicos relevantes.

Se tem faturas de obras de melhoria, guarde-as e pergunte ao contabilista ou consultor fiscal quais os documentos que podem ser relevantes para a sua situação fiscal. Esse aconselhamento depende das suas circunstâncias e é distinto da preparação da informação para a divulgação do imóvel.

Numa casa com piscina ou sistemas privados de abastecimento de água ou drenagem, inclua informação de manutenção e a documentação relevante para análise pelos profissionais. O objetivo é apresentar uma descrição clara do imóvel, em vez de uma pilha de papéis sem explicação que alguém tenha de organizar à pressa.

Aproveite uma conversa inicial para esclarecer o que falta

Depois de começar a organizar a pasta, fale com o advogado e o agente imobiliário sobre os elementos em falta e as dúvidas existentes. Definam quem vai obter cada documento e o que poderá exigir uma avaliação profissional. Se alguma questão demorar a resolver, é útil sabê-lo antes de ter um comprador interessado à espera de uma resposta.

O nosso guia do processo de compra de imóveis em Portugal explica as etapas da transação. Quanto à divulgação, o guia dos erros mais comuns na venda de um imóvel aborda a apresentação, as fotografias e uma forma ponderada de preparar a venda.

Se está a pensar vender, entre em contacto comigo e conte-me como é o imóvel, incluindo as alterações que fez. Podemos conversar sobre como o apresentar com rigor e quais as questões a colocar aos profissionais adequados. Um pouco de preparação agora pode tornar a próxima conversa bastante mais simples.

Com os melhores cumprimentos,
Calvin

Calvin Gibson
ACPS Real Estate | Property by Calvin