Vendre un bien au Portugal : les documents à préparer

Si vous envisagez de vendre votre bien au Portugal, je commencerais par constituer un dossier avant de penser aux photographies. Il n’a pas besoin d’être particulièrement élaboré. Il doit réunir les informations permettant aux professionnels concernés de comprendre ce que vous possédez, ce qui a été modifié et ce qui doit être vérifié.

Préparer les documents à l’avance peut vous aider à répondre aux questions et à éviter de découvrir une pièce manquante au moment où tout le monde souhaite convenir d’une date. Les exigences précises dépendent du bien, des propriétaires et de la transaction. Votre avocat indépendant au Portugal devra confirmer ce qui est nécessaire. Ce guide constitue un point de départ pratique, et non une liste des exigences légales valable pour toutes les ventes.

Commencez par les propriétaires et les personnes qui signeront

Préparez les informations à jour concernant l’identité et l’identification fiscale des propriétaires, et indiquez à votre avocat qui participera à la vente. S’il y a plusieurs propriétaires, précisez dès le départ comment les décisions seront prises et les signatures recueillies.

Informez l’avocat de toute situation susceptible d’avoir une incidence sur la représentation ou la propriété du bien, par exemple une succession, un bien détenu par une société ou une procuration envisagée. Si une personne ne peut pas être présente, demandez quelles dispositions conviennent avant de supposer qu’une signature pourra être organisée au dernier moment.

Je préciserais également à qui l’agent immobilier peut s’adresser pour obtenir des réponses. C’est particulièrement utile lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire et que le propriétaire vit à l’étranger. Transmettez les pièces d’identité aux professionnels concernés par un canal sécurisé convenu au préalable. Elles n’ont pas leur place dans une annonce publique.

Rassemblez les informations du registre foncier et les documents fiscaux

Le certificat permanent du registre foncier, appelé certidão permanente predial, fournit des informations à jour sur les inscriptions et les demandes d’inscription en cours. Votre avocat utilise ces informations pour l’aider à établir la propriété du bien et à identifier les hypothèques ou d’autres éléments inscrits qui doivent être examinés.

La caderneta predial regroupe les informations relatives au bien à des fins fiscales. Elle identifie le bien et indique notamment ses caractéristiques et sa valeur fiscale. Elle peut être obtenue sur le Portal das Finanças. Elle a une fonction différente des informations du registre foncier : l’un de ces documents ne remplace donc pas l’autre.

Demandez à votre avocat de comparer les documents actuels entre eux et avec le bien vendu. Si les superficies, les descriptions ou les informations sur les propriétaires ne concordent pas, cherchez à savoir ce qui doit être clarifié ou corrigé. Lorsque la vente comprend plusieurs parcelles ou bâtiments distincts, assurez-vous que les professionnels savent exactement ce qui est inclus.

Un bon point de départ consiste à réunir les documents que vous possédez déjà et à demander lesquels doivent être actualisés. Vous n’avez pas besoin de devenir spécialiste de chaque numéro de référence. Il faut toutefois éviter de supposer qu’un document datant de l’achat initial répond encore à toutes les questions aujourd’hui.

Présentez honnêtement l’historique du bâtiment

Rassemblez les documents municipaux disponibles, les plans utiles et les informations sur l’usage autorisé du bâtiment. Selon le bien et son historique, votre avocat pourra devoir examiner des autorisations, d’autres documents d’urbanisme ou des justificatifs d’une exemption applicable. Demandez ce qui est pertinent au regard des règles en vigueur, plutôt que de reprendre une ancienne liste trouvée sur internet.

Si vous avez agrandi ou rénové la maison, fermé une terrasse, ajouté une piscine ou modifié une annexe, informez-en l’avocat et l’agent immobilier dès le départ. Conservez ensemble les autorisations, plans, documents techniques et échanges de correspondance correspondants, lorsqu’ils existent. Le fait qu’une pièce soit utilisée d’une certaine manière ne suffit pas, à lui seul, à établir sa situation dans les documents.

L’aide d’un architecte ou d’un autre professionnel dûment qualifié peut être nécessaire pour expliquer les différences entre les documents et le bien tel qu’il existe. Je préfère soulever une question avant que la commercialisation ne repose sur une supposition. Cela donne à chacun une base plus claire pour décrire la maison et déterminer les points à examiner.

Ne supposez pas qu’un bâtiment ancien se trouve dans la même situation que tous les autres bâtiments anciens des environs. Son âge, les modifications ultérieures et ses propres documents comptent. ACPS peut vous aider à réunir les questions à poser. Nous ne certifions pas la conformité aux règles d’urbanisme et ne fournissons pas de conseils juridiques.

Organisez les informations énergétiques

Demandez si le bien nécessite un certificat énergétique et assurez-vous de disposer du certificat approprié et en cours de validité, ou faites confirmer toute exemption applicable par un professionnel qualifié. Un certificat est généralement exigé pour les bâtiments mis en vente, mais la situation doit être vérifiée pour chaque bien.

Il est préférable de s’en occuper au début de la préparation de la commercialisation plutôt que de le laisser au dernier jour. Si vous disposez déjà d’un certificat, transmettez-le à l’agent immobilier et à votre avocat, et vérifiez qu’il correspond bien au logement vendu.

Conservez également les informations utiles sur le chauffage, l’eau chaude, les équipements solaires et les autres systèmes installés. Les notices et les dossiers d’entretien peuvent aider à répondre aux questions des acheteurs, même lorsqu’ils ne font pas partie des documents légalement requis. Les factures de consommation du logement relèvent encore d’un autre sujet : leur communication doit être discutée avec le propriétaire et ne constitue pas une obligation générale.

Informez l’avocat des hypothèques et des obligations communes

S’il existe une hypothèque ou une autre charge inscrite, signalez-la dès le départ. Votre avocat devra déterminer quelles informations obtenir auprès du prêteur et comment les dispositions nécessaires seront prises dans le cadre de la vente. Ne supposez pas que le montant figurant dans un ancien courrier correspond à celui qui sera nécessaire pour conclure la vente.

Pour un appartement ou un autre bien soumis à des obligations de copropriété, rassemblez les coordonnées de l’administrateur ainsi que les informations disponibles sur les contributions, les sommes restant dues et les travaux communs. Demandez à votre avocat quelles attestations ou autres pièces sont nécessaires pour cette transaction précise.

Expliquez également les accords concernant un accès partagé, l’approvisionnement en eau ou l’entretien. Si un accord a été conclu avec un voisin, indiquez-le et fournissez les informations écrites disponibles. Il vaut mieux laisser l’avocat examiner cet accord que permettre au prochain propriétaire de le découvrir après son installation.

Conservez les pièces utiles en distinguant leur rôle

Un plan clair, des informations sur les équipements et des dossiers relatifs aux travaux importants peuvent faciliter les réponses aux questions pratiques. Faites vérifier les mesures ou les écarts lorsque cela est nécessaire. Un plan utilisé pour la commercialisation aide l’acheteur à comprendre l’agencement, mais ne remplace pas les documents juridiques ou techniques pertinents.

Si vous disposez de factures de travaux d’amélioration, conservez-les et demandez à votre comptable ou conseiller fiscal quels justificatifs peuvent avoir une importance pour votre situation fiscale personnelle. Ces conseils dépendent de vos circonstances et sont distincts de la préparation du descriptif commercial du bien.

Pour une maison avec une piscine ou un système privé d’approvisionnement en eau ou d’évacuation, ajoutez les informations d’entretien et les documents pertinents à examiner par les professionnels. L’objectif est de présenter clairement le bien, et non d’accumuler des papiers sans explication que quelqu’un devra trier dans l’urgence.

Profitez d’un premier échange pour clarifier les points en suspens

Une fois le dossier commencé, parlez à votre avocat et à votre agent immobilier des pièces manquantes et des questions à éclaircir. Convenez de la personne qui obtiendra chaque document et des points qui pourraient nécessiter l’avis d’un professionnel. Si une question demande du temps pour être résolue, mieux vaut le savoir avant qu’un acheteur intéressé attende une réponse.

Notre guide du processus d’achat immobilier au Portugal explique les différentes étapes de la transaction. Pour la commercialisation, le guide des erreurs courantes lors d’une vente aborde la présentation, les photographies et une approche réfléchie de la vente.

Si vous envisagez de vendre, contactez-moi pour me parler du bien, y compris des modifications que vous avez apportées. Nous pourrons discuter de la manière de le présenter honnêtement et des questions à poser aux professionnels compétents. Un peu de préparation maintenant peut rendre notre prochain échange beaucoup plus simple.

Bien cordialement,
Calvin

Calvin Gibson
ACPS Real Estate | Property by Calvin